2011年12月17日 星期六

自用優選、投資萬靈丹 大台北捷運與房市


自用優選、投資萬靈丹 大台北捷運與房市

住展房屋網 (2011-12-07) 住展房屋網提供




【文、圖/住展企研室】無論節能是時勢所趨,或其本身提供的便利性,捷運不但徹底改變大台北居民生活型態,更成為近年房市最佳票房保證。距離本刊前次捷運沿線車站行情介紹,已有一年餘時間;這段期間,又有新路線加入營運,還有即將通車者。到底目前大台北捷運房市行情,有怎樣的新變化與發展?
無論你是不是住在台北,相信應該都有以下的類似經驗;那就是,開車進城,是費勁又累人。交通容易打結、壅塞已不在話下,即便到了目的地,找個停車位又是另一件大費周章的苦差事。當然,這些麻煩情況,還不包含所花費的金錢;石化資源漸枯竭,油價愈來愈貴,而北市中心寸土寸金,停車費用也很可觀。
捷運概念房市 年年有變化
因此,無論基於節能減碳,或改擇省時、省錢的大眾運輸,比公車更便利舒適的捷運,都成為庶民首選。自北市第一條木柵線通車至今十餘年,捷運不但成為都會公共交通工具的新代名詞,更堪稱房市票房萬靈丹;只要能沾上捷運(站)的邊,身價馬上飛漲,且未來脫手也不愁找不到買家。
因此,本刊於去年十月第三五○期規劃推出眺望『購屋無撇步 順著捷運找金礦』,提供含專業評估合理行情在內,最完整的大台北捷運房市相關資訊,成為消費者及房市銷售業者爭相傳閱的購屋寶典。
而推出該文至今,也已有一年餘時間;這段期間有路線加入營運,同時更有新路線即將通車或初步定案,這段期間,剛好也是近年台灣房市變化最為快速的時期之一,捷運概念房市,肯定因此產生若干變化。
除了大環境市場供需變遷,或資金行情帶來的影響外(一年來行情變化請參閱八十七頁捷運車站周邊行情圖),新路線加入營運或動工定案,當然也帶來新的『刺激』。首先,近一年新通車者,包含南港線東延段、蘆洲支線及新莊線北市段(大橋頭至忠孝新生站)。
新通車路線─南港東延段、蘆洲支線、新莊線北市段


去年底蘆洲支線通車前後,行經區域房市出現價漲,甚至惜售的狀況(圖為通車首日搶搭盛況)
今年二月底加入營運的南港東延段,雖只有短短二點五公里,但『功能』卻不可小覷。一來,它使營運多年的南港線終於全線到位,再者更和九八年中通車的文湖線貫通,形成大台北盆地東側的小型環狀線。因此從交通便捷性的角度看,本段通車之意義相當重大。


另外,本路段之南港站,更是與台鐵、高鐵共構的三鐵車站;雖然目前高鐵還未加入營運,但對南港乃至整個台北市東區而言,其交通運輸之角色,絕對會愈來愈吃重。


只是,南港線東延段通車,似乎未替周邊房市帶來太多拉抬作用;這一方面是同時間官方宣佈祭出奢侈稅,且周邊房市因為先前價量擴張過快等因素,銷況走緩,因此捷運通車的效應相對並不明顯;不過年尾南港三鐵共構車站前,確實掀起一波區域房市新話題。事實上除了捷運概念外,本路線行經者為南港舊市區,因此也有若干都市更新想像空間。


相較之下,去年底搶通的蘆洲支線及新莊線北市段,造成的話題效應就強大許多。兩條路線通車時,房市買氣正熱,而且三重及蘆洲居民期盼通車也很久,因此試營運期間,就造成轟動,通車後自然掀起一波捷運房市熱。現在三重及蘆洲市區房價上攻四字頭,捷運題材絕對得記上一大筆。
兩年內將通車─新莊線(輔大至迴龍段除外)、信義線、松山線、土城頂埔延伸線


台北市境內最晚動工的松山捷運線,預定後年底通車營運。
不過新莊線其實尚未真正全線通車,情況和早年的板橋及南港線類似。而根據最新消息,原本預計明年三月通車的新莊線三重台北橋至新莊輔大段,其實技術面已測試完成,很有機會提前通車。


無論如何,通車消息自去年曝光至今,的確已為沿線房市帶來新助力;今年上半年先有奢侈稅,下半年又有歐美債信危機衝擊,房市買氣逐漸下滑,但即將通車的新莊線大橋頭至輔大站段落,沿線房市卻仍表現突出。尤其新莊,相較於成為打房箭靶的副都心及頭前段兩大重劃區,市況先後轉冷,舊市區仍相對熱絡,原因除相對低價外,就是具備捷運通車想像空間。


此一題材熱度,甚至延燒到下新莊地區;今年稍早,當地(迴龍站附近)已出現開價四字頭的純預售案,近年鮮少推案新莊龜山交界的迴龍地區,繼前年之後,今年稍早也又出現新推案,這都是衝著捷運題材而來。預計一○三年初才通車的新莊線輔大至迴龍段,可說是未演先轟動。至於北市段這邊,東門站銜接到中和線部分,則預計明年六月通車。


下一個加入營運行列的路段,則是信義線,預計明年底通車;再來是松山線及土城線頂埔段,預計通車時間都是後年底。


信義及松山線,施工期間,路段沿線情形和早年南港線類似,對周遭店家商機及交通都造成不小影響。不過看到南港線通車後的狀況,兩條路線通車後,沿線房市依然可期,只不過仍得配合都市更新,才可能有較大作為;況且兩線沿線早已是北市相對高價區;未來如何發展,可能還須視大環境景氣而定。


至於土城頂埔延伸線,或許因為行經的是工業區,因此話題效應不算明顯;今年初當地幾個推案銷況熱烈,主要還是相對低價效應所致。而來年土城房市好戲是工業區變更開發案,根據了解,皇翔及宏璟案明年都會進場,大同板橋廠也已確定進行活化開發,看來頂埔線通車前,土城房市已準備好再掀話題。
甫動工或初步定案─環狀線第一階段、淡海輕軌、萬大樹林線、三鶯線、民生汐止線等


環狀線第一階段,起自新店大坪林站接新店線(圖為大坪林站)。
信義、松山及土城線頂埔段,都施工有一段時間,如無意外,這一、兩年都會陸續通車;只有新莊線輔大至迴龍段,還有樂生院遷移變數存在,影響真正的通車時間,路線最長的機場捷運,則是四到五年後才會加入營運。除通車外,動工也是捷運房市概念股啟動的另一關鍵指標;而近一年多來啟動施工的,有環狀線第一階段;照官方說法,則還有萬大樹林線。


環狀線第一階段,起自新店大坪林站(接新店線),經新店民權路(地下)過中正路後出土,再以高架方式跨越新店溪,後沿景平路、中山路、板南路經板橋火車站(接板橋線)、文化路、民生路、跨越大漢溪、經新莊思源路至五工路(接機場捷運);全線逾十五公里,共設十四座車站,一○四年底為預定完工通車日。


根據北市捷運工程局公佈資料,本路段之秀朗橋至中原站(皆在中和區),也就是所謂的CF650標,是在今年五月底正式動工、七月初舉辦動工典禮;這意味著,環狀線已進入正式動工階段,而周邊房市當然也早已隨之起舞。


至於原本屬規劃階段的萬大樹林線,原本據官方說法,是今年八月要動工,不過後來流標收場;結果是到上月底,才正式敲定中正紀念堂(接駁新店線)經中和至土城機廠段第一期(十一月二十五日舉行第一期工程簽約動工典禮,預計一○七年通車)。不過即便定案拖延數月,我們仍看得到沿線房市早已蠢蠢欲動,其中又以樹林較明顯,目前新案開價已逼近或越過二字頭。


由於輕軌捷運敗部復活、初步定案,淡海新市鎮成為下半年來市況最突出的房市區。
同樣是今年前後,由官方宣佈定案,甚至宣告動工日期的,則有淡海輕軌及三鶯線。前者在今年初出現重大發展轉折,一般咸信是高房價引發民怨,淡海因此成為馬政府推動平價(合宜)住宅的重要基地之一,淡海輕軌於是敗部復活,擔負解決當地交通難題的重責。


目前眾多規劃路線中,淡海輕軌案後續變數算是最少的,也是目前捷運房市熱的代表區域;該捷運車站周邊推案開價,早在去年傳出交通部核定過關後,就已衝過二字頭,而淡海全區目前一般行情還在十五、六萬坪左右。


相較之下,稍早交通部長毛治國赴當地勘查時,喊出二○一四年動工的三鶯線,看來則還有變數。因為後來報導指出,交通部建議先推『先導公車』,培養運量、提高自償率,以利三鶯線推動。這其實暗示,該路線經費還沒有著落,能否『如期』動工,恐怕還有問題。


另外,去年新北市長朱立倫競選期間拋出之三環三線中其他要角─安坑線及民生汐止線,前者今年尚無後續消息傳出,民汐線則是稍早朱立倫宣示,務必要在他這屆任期內動工,上月底行政院則是原則通過交通部版可行性報告。


至於一度傳出相關消息的社子輕軌及環狀線南環段,還在公聽會階段,現在就談路線定案,言之過早。不過毫無意外地,我們已看到,這些路線預定行經區域之推案,拿這些未定案捷運大作文章,其中又以三鶯線最早。只不過,還是老話一句,只要路線尚未進入實質動工階段,如同前述環狀線第一階段這樣,否則一切就都還有變數。


結語:捷運題材 房市保值另類證書


近年捷運徹底改變台北人生活型態,無論未來市場景氣如何,捷運題材都將是房市保值的最佳保障。
自九三年啟動的這波台灣房市大多頭,要選出代名詞,除了豪宅或飆漲外,捷運應該也可列入。不過平心而論,是景氣面好轉在先?還是捷運本身發功所致?光看這些年的發展,很難斷定。不過木柵、淡水、新店及板橋、南港線部份路段通車,是在民國九十年之前,當時房市景氣處在低檔;而我們也的確沒有看到,捷運房市題材異軍突起、力抗該時段的不景氣。


然而,此一時彼一時;這些年來,捷運確實改變台北都會人們生活習慣及商圈生態,這是既成事實。因此,就算未來捷運題材不再像過去幾年這樣夯,起碼仍具有相當程度的保值效果,通勤便利性更是不需再多贅述,多數人都有相關經驗。


因此,無論是已通車或興建中,其沿線區域,肯定仍是購屋首選。至於規劃中路線,則應視預定行經地區現況及交通運量需求,做為未來是否真正定案的參考;因為目前政府財源有限,未來營運計畫(盈虧),將是定案與否的最主要依據。


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