自用優選、投資萬靈丹 大台北捷運與房市
住展房屋網 (2011-12-07) 住展房屋網提供
【文、圖/住展企研室】無論節能是時勢所趨，或其本身提供的便利性，捷運不但徹底改變大台北居民生活型態，更成為近年房市最佳票房保證。距離本刊前次捷運沿線車站行情介紹，已有一年餘時間；這段期間，又有新路線加入營運，還有即將通車者。到底目前大台北捷運房市行情，有怎樣的新變化與發展？
無論你是不是住在台北，相信應該都有以下的類似經驗；那就是，開車進城，是費勁又累人。交通容易打結、壅塞已不在話下，即便到了目的地，找個停車位又是另一件大費周章的苦差事。當然，這些麻煩情況，還不包含所花費的金錢；石化資源漸枯竭，油價愈來愈貴，而北市中心寸土寸金，停車費用也很可觀。
捷運概念房市 年年有變化
因此，無論基於節能減碳，或改擇省時、省錢的大眾運輸，比公車更便利舒適的捷運，都成為庶民首選。自北市第一條木柵線通車至今十餘年，捷運不但成為都會公共交通工具的新代名詞，更堪稱房市票房萬靈丹；只要能沾上捷運(站)的邊，身價馬上飛漲，且未來脫手也不愁找不到買家。
因此，本刊於去年十月第三五○期規劃推出眺望『購屋無撇步 順著捷運找金礦』，提供含專業評估合理行情在內，最完整的大台北捷運房市相關資訊，成為消費者及房市銷售業者爭相傳閱的購屋寶典。
而推出該文至今，也已有一年餘時間；這段期間有路線加入營運，同時更有新路線即將通車或初步定案，這段期間，剛好也是近年台灣房市變化最為快速的時期之一，捷運概念房市，肯定因此產生若干變化。
除了大環境市場供需變遷，或資金行情帶來的影響外(一年來行情變化請參閱八十七頁捷運車站周邊行情圖)，新路線加入營運或動工定案，當然也帶來新的『刺激』。首先，近一年新通車者，包含南港線東延段、蘆洲支線及新莊線北市段(大橋頭至忠孝新生站)。
新通車路線─南港東延段、蘆洲支線、新莊線北市段
去年底蘆洲支線通車前後，行經區域房市出現價漲，甚至惜售的狀況(圖為通車首日搶搭盛況)
今年二月底加入營運的南港東延段，雖只有短短二點五公里，但『功能』卻不可小覷。一來，它使營運多年的南港線終於全線到位，再者更和九八年中通車的文湖線貫通，形成大台北盆地東側的小型環狀線。因此從交通便捷性的角度看，本段通車之意義相當重大。
另外，本路段之南港站，更是與台鐵、高鐵共構的三鐵車站；雖然目前高鐵還未加入營運，但對南港乃至整個台北市東區而言，其交通運輸之角色，絕對會愈來愈吃重。
只是，南港線東延段通車，似乎未替周邊房市帶來太多拉抬作用；這一方面是同時間官方宣佈祭出奢侈稅，且周邊房市因為先前價量擴張過快等因素，銷況走緩，因此捷運通車的效應相對並不明顯；不過年尾南港三鐵共構車站前，確實掀起一波區域房市新話題。事實上除了捷運概念外，本路線行經者為南港舊市區，因此也有若干都市更新想像空間。
相較之下，去年底搶通的蘆洲支線及新莊線北市段，造成的話題效應就強大許多。兩條路線通車時，房市買氣正熱，而且三重及蘆洲居民期盼通車也很久，因此試營運期間，就造成轟動，通車後自然掀起一波捷運房市熱。現在三重及蘆洲市區房價上攻四字頭，捷運題材絕對得記上一大筆。
兩年內將通車─新莊線(輔大至迴龍段除外)、信義線、松山線、土城頂埔延伸線
台北市境內最晚動工的松山捷運線，預定後年底通車營運。
不過新莊線其實尚未真正全線通車，情況和早年的板橋及南港線類似。而根據最新消息，原本預計明年三月通車的新莊線三重台北橋至新莊輔大段，其實技術面已測試完成，很有機會提前通車。
無論如何，通車消息自去年曝光至今，的確已為沿線房市帶來新助力；今年上半年先有奢侈稅，下半年又有歐美債信危機衝擊，房市買氣逐漸下滑，但即將通車的新莊線大橋頭至輔大站段落，沿線房市卻仍表現突出。尤其新莊，相較於成為打房箭靶的副都心及頭前段兩大重劃區，市況先後轉冷，舊市區仍相對熱絡，原因除相對低價外，就是具備捷運通車想像空間。
此一題材熱度，甚至延燒到下新莊地區；今年稍早，當地(迴龍站附近)已出現開價四字頭的純預售案，近年鮮少推案新莊龜山交界的迴龍地區，繼前年之後，今年稍早也又出現新推案，這都是衝著捷運題材而來。預計一○三年初才通車的新莊線輔大至迴龍段，可說是未演先轟動。至於北市段這邊，東門站銜接到中和線部分，則預計明年六月通車。
下一個加入營運行列的路段，則是信義線，預計明年底通車；再來是松山線及土城線頂埔段，預計通車時間都是後年底。
信義及松山線，施工期間，路段沿線情形和早年南港線類似，對周遭店家商機及交通都造成不小影響。不過看到南港線通車後的狀況，兩條路線通車後，沿線房市依然可期，只不過仍得配合都市更新，才可能有較大作為；況且兩線沿線早已是北市相對高價區；未來如何發展，可能還須視大環境景氣而定。
至於土城頂埔延伸線，或許因為行經的是工業區，因此話題效應不算明顯；今年初當地幾個推案銷況熱烈，主要還是相對低價效應所致。而來年土城房市好戲是工業區變更開發案，根據了解，皇翔及宏璟案明年都會進場，大同板橋廠也已確定進行活化開發，看來頂埔線通車前，土城房市已準備好再掀話題。
甫動工或初步定案─環狀線第一階段、淡海輕軌、萬大樹林線、三鶯線、民生汐止線等
環狀線第一階段，起自新店大坪林站接新店線(圖為大坪林站)。
信義、松山及土城線頂埔段，都施工有一段時間，如無意外，這一、兩年都會陸續通車；只有新莊線輔大至迴龍段，還有樂生院遷移變數存在，影響真正的通車時間，路線最長的機場捷運，則是四到五年後才會加入營運。除通車外，動工也是捷運房市概念股啟動的另一關鍵指標；而近一年多來啟動施工的，有環狀線第一階段；照官方說法，則還有萬大樹林線。
環狀線第一階段，起自新店大坪林站(接新店線)，經新店民權路(地下)過中正路後出土，再以高架方式跨越新店溪，後沿景平路、中山路、板南路經板橋火車站(接板橋線)、文化路、民生路、跨越大漢溪、經新莊思源路至五工路(接機場捷運)；全線逾十五公里，共設十四座車站，一○四年底為預定完工通車日。
根據北市捷運工程局公佈資料，本路段之秀朗橋至中原站(皆在中和區)，也就是所謂的CF650標，是在今年五月底正式動工、七月初舉辦動工典禮；這意味著，環狀線已進入正式動工階段，而周邊房市當然也早已隨之起舞。
至於原本屬規劃階段的萬大樹林線，原本據官方說法，是今年八月要動工，不過後來流標收場；結果是到上月底，才正式敲定中正紀念堂(接駁新店線)經中和至土城機廠段第一期(十一月二十五日舉行第一期工程簽約動工典禮，預計一○七年通車)。不過即便定案拖延數月，我們仍看得到沿線房市早已蠢蠢欲動，其中又以樹林較明顯，目前新案開價已逼近或越過二字頭。
由於輕軌捷運敗部復活、初步定案，淡海新市鎮成為下半年來市況最突出的房市區。
同樣是今年前後，由官方宣佈定案，甚至宣告動工日期的，則有淡海輕軌及三鶯線。前者在今年初出現重大發展轉折，一般咸信是高房價引發民怨，淡海因此成為馬政府推動平價(合宜)住宅的重要基地之一，淡海輕軌於是敗部復活，擔負解決當地交通難題的重責。
目前眾多規劃路線中，淡海輕軌案後續變數算是最少的，也是目前捷運房市熱的代表區域；該捷運車站周邊推案開價，早在去年傳出交通部核定過關後，就已衝過二字頭，而淡海全區目前一般行情還在十五、六萬坪左右。
相較之下，稍早交通部長毛治國赴當地勘查時，喊出二○一四年動工的三鶯線，看來則還有變數。因為後來報導指出，交通部建議先推『先導公車』，培養運量、提高自償率，以利三鶯線推動。這其實暗示，該路線經費還沒有著落，能否『如期』動工，恐怕還有問題。
另外，去年新北市長朱立倫競選期間拋出之三環三線中其他要角─安坑線及民生汐止線，前者今年尚無後續消息傳出，民汐線則是稍早朱立倫宣示，務必要在他這屆任期內動工，上月底行政院則是原則通過交通部版可行性報告。
至於一度傳出相關消息的社子輕軌及環狀線南環段，還在公聽會階段，現在就談路線定案，言之過早。不過毫無意外地，我們已看到，這些路線預定行經區域之推案，拿這些未定案捷運大作文章，其中又以三鶯線最早。只不過，還是老話一句，只要路線尚未進入實質動工階段，如同前述環狀線第一階段這樣，否則一切就都還有變數。
結語：捷運題材 房市保值另類證書
近年捷運徹底改變台北人生活型態，無論未來市場景氣如何，捷運題材都將是房市保值的最佳保障。
自九三年啟動的這波台灣房市大多頭，要選出代名詞，除了豪宅或飆漲外，捷運應該也可列入。不過平心而論，是景氣面好轉在先？還是捷運本身發功所致？光看這些年的發展，很難斷定。不過木柵、淡水、新店及板橋、南港線部份路段通車，是在民國九十年之前，當時房市景氣處在低檔；而我們也的確沒有看到，捷運房市題材異軍突起、力抗該時段的不景氣。
然而，此一時彼一時；這些年來，捷運確實改變台北都會人們生活習慣及商圈生態，這是既成事實。因此，就算未來捷運題材不再像過去幾年這樣夯，起碼仍具有相當程度的保值效果，通勤便利性更是不需再多贅述，多數人都有相關經驗。
因此，無論是已通車或興建中，其沿線區域，肯定仍是購屋首選。至於規劃中路線，則應視預定行經地區現況及交通運量需求，做為未來是否真正定案的參考；因為目前政府財源有限，未來營運計畫(盈虧)，將是定案與否的最主要依據。
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