士林區位於台北市北方，區內擁有名勝陽明山與士林夜市等重要觀光資源；士林區幅員廣大，為北市最大的行政區，就地理位置而言，士林北接北投區、新北市金山區、萬里區東面與新北市汐止區為鄰，西面和新北市五股區、蘆洲區、三重區接壤，南傍大同、中山、松山、內湖區四區。
士林區舊名「八芝蘭林」，為平埔族語「溫泉」之義；至清末時因科考人才輩出，遂改稱「士林」，意思即是「士子如林」，士林的名稱便從清代傳襲至日據時代，再沿用至民國。台灣光復後，士林原隸屬『草山管理局』（後更名為陽明山管理局），直到57年間，北市轄區重劃，才與北投鎮、南港鎮、景美鎮、內湖鄉、木柵鄉一併劃入台北市，同時升格為區。
產品偏就大坪數 預售多於新成屋
士林區大致可分作九個不同區塊，分別是北士林的陽明山管制區、外雙溪管制區、天母地區、忠誠路一帶（新天母）、芝山地區，以及南士林的舊市區、廢河道新生地、士林官邸重劃區和社子地區；若從南北兩端作比較，北士林區域質感較為優越，房價明顯高於南士林。
從近年推案觀察，因區域質感差距，豪宅案大多集中在北士林，惟近年崛起的士林官邸重劃區，以特殊的歷史背景與風水因素，成為南士林唯一的豪宅區塊；另質感相對較差的社子地區，今年竟出現大台北風行多年的水岸景觀住宅，例如「京水」等案，大膽挑戰市場之接受度，不過其能順利完銷，與相對低價仍脫不了干係。
再看到產品變化，早從95年時，高檔換屋路線，或作大坪數規劃的產品與日俱增，小坪數產品比重下降，這種現象一直延續至今年不僅未有改變，高檔產品單、總價甚至越墊越高，單戶總價逾億已是常態，例如陽明山與外雙溪管制區、正天母與新天母、士林官邸重劃區等處，都能見到這類產品的蹤跡，而該產品也成為推升士林房價主要動力。
最後看到預售屋及新成屋變化，整體來說，預售仍是士林推案銷售的主要形態，不過今年社子地區接連出現三件預售案，以順銷宣告社子預售市場已然開啟，而其箇中原因，不外乎市中心高房價推擠效應，購買者當然幾乎是區外客；區外客現身社子，彷彿預告社子房價可能有爆發性成長。
至於各區塊房市發展與現況為何，以下為您一一作分析：
壹、北士林一、陽明山管制區
明山舊名草山，因早年蔣介石推崇王陽明思想，遂更名為陽明山，現為民眾出外遊歷的主要去處之一，如擎天崗、冷水坑及竹子湖等地，每逢假日或時值花季，總是遊人如織；然因本區隸屬於國家公園管轄，又設有多個生態保護區，可建用地相當有限。基於上述因素，本區歷年推案屈指可數，個案取得建築基地的狀況也較為特殊，再加上在此購屋者也並非一般客層，所以實際行情相當難以估算。也正因如此，坊間早有店頭專門仲介陽明山房屋交易為業。
民國94年間，東家機構與璞園建設在標得美軍宿舍及ICRT舊址其中一部份土地後，基地約有兩千餘坪，當時合作推出別墅社區案「過院來」，該案挾著產品稀有性及李天鐸設計等訴求，即使每戶總價逾億，但仍叫好又叫座。
翌年潤泰建設與龍潤建設合作推出「陽明帝景」，龍潤出地而潤泰獨攬工程，產品混有公寓與別墅，單價約68萬坪；但說起「陽」案建地來源，則別有一番故事。二戰後政府播遷來台，老蔣批了陽明山一塊三千多坪的地給飛虎將軍陳納德興建房舍，房舍後來為其遺孀陳香梅所有。然這塊地經過多次易手，宏盛建設購入後又賣給義美高尚志三兄弟，最後才被政商雙棲的立委黃綿綿孫子黃文顥買下。
這件推案的始末，顯示本區推案的幾項特點：一是建地取得不易，二是基地為名人故居是常見的特色與訴求。
正因建地難尋，所以在前述兩件個案後迄今，區內個案基地都不大，且因住二用地容積限制，產品多規劃為公寓或別墅，惟近兩年別墅產品已不多見。97年2月，中庸一路電梯公寓案「草山硯」，開價68萬坪，戶數僅有9戶，供給量一直不大。今年目前唯一還在線上銷售的個案「菩方田」，則是私人別墅用地所改建，同樣是公寓產品，戶數約30戶，均價已躍上90萬坪。
本區未來的焦點，應是落在『美軍宿舍群』上。民國五○年代興建的美軍宿舍群，位於文化大學後山的『山仔后』地區，占地約19公頃，原為韓戰爆發時，給予第七艦隊官兵居住之處；美軍撤離後便閒置未用，近年來地主台銀亟思委外開發，數度傳出要以BOT模式，興建別墅及餐廳等建物，地目也已從住二變更為特定住宅區，可作住宅或商業區使用。
台銀開發計畫揭露後即遭受輿論群起撻伐，原訂今年6月招商也臨時喊卡，更有立委呼籲應保存原有文化資產，要北市文化局從嚴審察，然台銀態度依舊強硬。目前該開發案之存亡，端視台北市文化局審議委員會是否同意把『美軍宿舍群』納為文化資產保存；倘開發計畫過關，將是陽明山罕見的大面積土開案。
二、外雙溪管制區
士林外雙溪。
陽明山與外雙溪一帶住宅，同樣給人高貴不凡的感受，但陽明山獨特之處，在於風水穴位、山野幽邃與林木蔥鬱之景緻，而外雙溪則是以人文氣息勝出，尤其是故宮、東吳大學與暫時關閉的中影文化城，再加上低密度的住宅分佈，大多為別墅或公寓，大樓社區極少，無市區慣有的擁擠和壓迫感，都為本區房市加分不少。
本區地段稍偏，生活機能不佳，但仍不乏固定客層青睞，房價穩穩上漲。94年的連棟別墅案「至善別墅」，開價38萬坪，隔年公寓案「至善心賞家」受房地產榮景之賜，大幅跳到55萬坪，及至98年2月，電梯公寓案「懷墅」開價68萬坪。
同年年11月，「懷」案對面的個案「御墅林溪」公開，價格攀上79萬坪；這類單層單戶的公寓型產品，大抵搭乘景氣順風車扶搖直上，不過區內的別墅型產品漲幅則更甚於公寓，原因就在於稀有性。94年的「至善別墅」每坪單價僅38萬，但據悉附近48巷底的獨棟別墅「國硯」，未來開價可能挑戰120 萬坪。
由於故宮路兩側幾乎是住二用地，在容積率有限、且建地越來越少的情況下，近年個案多規劃為公寓型產品，別墅型產品更是物以稀為貴。
地區（正天母）
天母新光三越。
對於正天母的地理範圍，向來有各種不同的看法，其大致位置，約在天母東、西路，以及中山北路六段尾與七段一帶。日據時代，日人中治稔郎在今中山北路附近興建『天母神社』，祀奉『日照大神』（日本信仰中地位最崇高的女神，傳為天皇始祖），中治稔神把神社周邊區域經營得有聲有色，各個商家店名、館驛，乃至溫泉，均統一冠上『天母』名號，天母地區繁榮與知名度就此展開。
二戰後，美、日僑校及許多國家的大使館紛紛落腳此處，外籍人士也聚居於此，處處洋溢異國風味，而天母寧謐的環境與較高的綠地覆蓋率，已成為國人最理想的居住地段之一。從日據時代以來，由於居住在天母的民眾社經地位接近，天母居民早已培養出極高的『社區意識』，彷彿自成一個國度，認同度高、團結、凝聚力強是此處居民的特性。
這項特性也展露在房市上，通常老天母人都離不開天母，生活如此，換屋置產亦然，區域型客戶是此區房市常見的主力之一；所以傳聞部份個案甫一推出，就被當地民眾掃光，也是無庸置疑的。
上述種種特點支撐著天母房價，成為士林全區之指標。天母房價易漲難跌，93年間，「遠雄陽明」以58萬坪天價開出，反應依然不惡；95年7月，「躍天母」一舉將單價推出7字頭，但兩個月後，「靜觀」更開到87萬坪。當年這種三級跳的價格，也只有正天母能夠孵育。
96年的豪宅產品「中山北路七段77號」，以每坪破百萬的天價掀起一波熱門話題，隨後「皇翔天母」同樣開出百萬單價，但當時這兩個個案地段與產品特殊，並非一般個常見的行情；這類豪宅案儼然成為一股風潮，此後類似的個案屢見不鮮，單價也不斷突破前高，例如97年相繼推出的「天母紘琚」、「天母一莊」等案，單價百萬已是稀鬆平常。
97年下半年因遭逢全球金融海嘯衝擊，區內房價面臨短暫修正壓力，但98年下半年後，房市驚人活力再現，先後推出的「玖住章」、「聯上聽瀑」單價均破百萬；但更具話題的則是國泰建設在99年推出的「國泰天母」，該案開價145萬坪，每戶總價約2億元，短短約一個月的時間即銷售完畢。
98、99兩年內單價百萬的建案多半臨主幹道，或有特殊訴求及規劃，位在巷弄裡的個案則單價開在68至90餘萬不等，各別建案價差擴大不由分說。及至今年，因奢侈稅籠罩及建地難尋，僅有「天母御莊」一案，但其單價220萬坪，每戶總價至少4億以上，還是夠嗆人的了；然「御莊」能開出高價的原因，是地段與規劃特殊，一般個案難有這個行情。
近幾年來，正天母內幾乎看不到中、小坪數產品，清一色是大坪數或豪宅、別墅型產品，首購客族可以說完全無法進入本地。
雖然天母商圈空置率居高不下是不爭的事實，外界甚至以『沒落』字眼形容，但對天母人而言，寧靜、單純的居住環境遠勝於嘈雜喧鬧，甚至有不少居民據此原由反對興建捷運輕軌；所以天母商圈無法進一步發展，天母人顯然不以為意，當然也無損於當地不動產市場。
四、新天母
相對於正天母地區，以忠誠路為軸心輻射向外發展的新天母地區，算是『廣義的天母』，地域發展與正天母可謂唇齒相依；雖然新天母與正天母質感仍有一段差距，但大葉高島屋帶動周邊商業活動，以及天母運動公園都為本區加分不少，且兩個區塊發展關係日趨緊密，不少民眾已鮮少會去細分兩地區別。
近年新天母房市表現越來越亮眼，而與正天母相同的是，主幹道與巷弄內房價都有不小的落差；枝葉扶疏的林蔭道路：忠誠路一、二段與士東路都是房價相對高的地段。97年間位於忠誠路二段的「東騰天母」，開價直接站上百萬，創下區域新高，然因公開不久即受到金融海嘯波及，預售階段一戶未賣，今年轉為成屋後重啟銷售，不僅全數售完，開價還漲到140萬坪。
至於巷弄內的個案開價，99年上半年時每坪開價大多在七十餘萬左右；99年底在忠誠路推出的「無相」，訴求名建築師設計，每坪單價高達120萬，據傳成交至少也要九字頭，遠遠超過區段行情，雖然區域客無法認同，但卻仍順利完銷。不過「無相」實屬特例，由於該案甫公開時，正逢市場追價之高峰，又幸運的在奢侈稅前展開強銷，才能創造如此佳績。
另值得一提的個案是今年8月公開的「裡參道」，該案雖鄰近市場，但座向正面蘭雅公園及忠誠路，以翠綠遼闊的景觀擄獲區域客認同，雖然開價140萬坪仍悉數售罄，說明本區區域客頗具雄厚購買實力，但前提是建案須規劃得宜。
近年區內產品走向與正天母頗有雷同之處，個案多規劃為大坪數，像97、98年的「天母光點」、「mini行館」等套房個案，至99年就已不復見。
五、芝山地區
芝山地區大致範圍是外雙溪、磺溪溪流所圍之三角區塊，早年本區發展腳步較慢，區段質感欠佳，房價相對較低，因此有不少換屋型產品；生活機能方面則尚可，較早進駐營運的家樂福及周邊商家，大致能滿足生活所需。
本區不動產大翻身，95年是個重要的分水嶺，其中捷運芝山站更是功不可沒。當年市場強力炒作土地短缺及捷運題材，芝山新案開價從94年的4字頭，在95年一舉跳上6字頭。97年璞真建設把本區房價再帶上層樓，其位於磺溪街的「璞真MILORD」，開出93萬坪高價，順逢馬英九勝選慶祝行情，短短一星期內就預約一空。
不過該案有品牌及產品設計優勢，加上公開時間點捉得好，否則當時以該地段而言，實在難拱出這麼高的行情，且97年下半年景氣走下坡後，區內推案就賣不太動。
98年5月，太平洋SOGO百貨正式開幕，營運意外快速上軌道，短時間內就與天母新光三越及高島屋互別苗頭，進而帶動周邊商業活絡，加上附近地段質感已大有改善，房價蠢蠢欲動；當年年底，國揚建設在中山北路六段、忠誠路口所籌畫的都更案「國揚天母」，為本區房價推上每坪百萬之列，並創下二十天完銷的紀錄，平均每天賣出一戶，旋為當時熱門話題。
99年底，福國路上「天母築萃」以110萬坪刷下區段新高，爾後又上調至120萬坪；不過「築萃」地段與環境質感實不能與「國揚」相比，其創新高的背景，受惠於國內房價不斷上漲才是主要原因。
貳、南士林六、舊市區
自外雙溪以南，由中山北路以西和基河路以東所圍成之區域，以及捷運劍潭站周邊即為舊市區，為士林發展較早、商業氣息最濃厚的區域；但由於建物大多老舊，街廓凌亂，過去一般住宅房價並不高，反倒是店面十分火熱，尤其是中正路、文林路及士林夜市一帶店面更是搶破頭。
96年恭逢國內房地市景氣上升波段，本區當然也未缺席，加上捷運題材不斷升溫，促使士林、劍潭周邊房價持續飆升，當年鄉林建設就在近劍潭站、基河路上推出「鄉林層峰」，每坪單價竟高達73萬，雖然價格高得嚇人，但卻掀起區內個案比價潮，鄉林遂成這波房價揚升的推手之一。
雖然舊市區不動產行情飛躍性成長，但因市區建地開發幾乎飽和，所以從97年至98年6月為止，本區都無新案面世。直到97年7月，都更案「樂揚文林苑」未公開，價格一路喊至68萬坪，不過該案因無法平息『釘子戶』風波，爭議不斷，最後竟演變為政治議題，至今仍未動工。
97年因金融海嘯銷售受波及，而於99年3月重推的「長虹虹頂」，反而因禍得福，開價漲至150萬坪，然因該案地段及景觀特殊，區內其他個案無法依樣畫葫蘆。同年7月，文林路上推出小坪數產品「囍堂」，開價78萬坪，因區域客難認同價格，所以賣到今年年初才結案。
整體而言，舊市區推案雖少，但從近5年來推案觀察，區內產品類型是較為豐富的，從小套房、換屋型及大坪數產品都有。然舊市區幾乎沒什麼素地，老舊建物拆除改建應是未來主要的案源，較指標的個案如士林夜市「金雞廣場」，以及「光華戲院」等案；其中興富發所有的「金雞廣場」都更案，已籌備多時，未來將改建為住、商混合大樓，而其開價也應該會續創區域新高。
七、廢河道新生地
中正路一帶。
此區指基隆河與外雙溪匯流沖積之處，與舊市區相接壤，但在地理區區分上實有難度，為了以便劃分，承德路四段與天文館、美崙公園以西之區域泛稱作新生地。
本區又可藉中正路切割為南、北兩端，北端質感、房價相對較高。96年鄉林建設在北士商、陽明國中附近推出「鄉林陽明」，開價75萬坪，當然又是遠高於區段行情，因此拉長銷售期；而99年公開的「圓山帝標」，則開價88萬坪，惟該案可售戶數甚少，指標性不足。
北端多公用地，推案難度高，南段雖然多住宅用地，但也幾乎開發殆盡，老公寓遍布，推案量實在有限；雖然南段質感較北端差，但生活機能倒十分充足，街道內仍有不少商家。若以房價行情論，除了臨中正路、承德路等主幹道街廓房價行情較高外，前港公園、百齡國小四周因小環境較優，行情也較高，不過因周遭都是公寓，想推案也只能花時間從都更著手。
96年在大南路以北、承德路巷內的「當代MOMA」，開價50萬坪，翌年「當」案附近的新案「麒麟門」，開價57萬坪，兩案可能都是想捉區域客緣故，開價都算符合區域行情。
本區經歷一年推案空窗期後，99年隨著大環境向上，個案「餘白」開價也直接站上七字頭，但銷售期近一年；今年8月，地段相對較偏的「荷茂六荷」也開出72萬坪高價，惟銷售期間卻逢全國房市成交急涷，本案多少受到波及。
八、士林官邸重劃區
士林官邸公園。
昔為老蔣居所的士林官邸，在重劃及釋地之後，就一直是房地產重要焦點。士林官邸重劃區擁有的不單單是豐富的歷史意涵，或是周邊廣闊的綠帶，坊間盛傳該地正是『龍穴』所在，或許才是為人樂道之處。
『帝王風水』讓士林官邸重劃區，成為全國唯一以元首故居與龍穴為號召的重劃區，無疑將成為最受矚目的新興豪宅聚落。95年間，台灣金聯標售區內一塊約1千1百坪的土地，鄉林建設經議價取得後推出「鄉林官邸」，每坪喊價300萬元，但過於高調引來市政府質疑適法性，市長郝龍斌甚至罕見喊話，強調該地不得作住宅使用。
誠然，該地屬於『特定商業區』，只能作為『一般事務所』使用，但個案違反分區用途而延燒至首都市長層級，也是歷來少見，主因除宣傳太過外，官方不想被扣上縱容建商炒作房價的帽子也是因素之一。
事實上，士林官邸重劃區房產價格不菲，並非信口開河、亂喊一通即可促成的，風水、歷史與環境因素只是部份原因，區內建物限建嚴格致使供給稀少，也是導致價格居高不下的重要理由。由於士林官邸重劃區屬低密度開發，住宅區土地又只有7千坪，建蔽率40％，容積率也僅120%，建築限制高度17.5米，而商業區225%，限高24米，由此觀之，未來區內戶數供給將十分有限。
正因如此，區內個案一直是『價不驚人死不休』，例如99年的「天子」，表價190萬坪，雖然比「鄉林官邸」相對『平實』，但仍令人嘆為觀止。區內醞釀中的個案還有高雄聯上開發的「涵玥」，雖然戶數僅有3戶，但以總銷14億推算，平均每戶竟逼近3.7億元。
另外，東岩建設與欣瀚建設也緊鑼密鼓籌備個案開發，其中據傳欣瀚建設自行整合的土地就逾3千坪，將是未來區內最具指標性的建築業者。
九、社子地區
社子地區位在士林西南側，地理區域包括社子島、葫蘆堵與社子；延平北路五段為社子，五段至七段間為葫蘆堵，七段以後為社子島。社子原為離岸沙洲，民國53年時政府整基隆河，將舊稱『番仔溝』（約在今國道一號重慶北路交流道附近）的地區填平，從此社子便成為一個長狀半島。
但台北市都市擴張快速，不少中南部移民與台北市民落腳在房價低廉的葫蘆堵與社子一帶（即延平北路五、六段），形成現在擁擠老舊的建築景觀，區域質感一直無法提升。
延平北路五、六段開發近飽和，人口又進一步往七段以後擴張，在社子島上蓋起大量的違建，但社子島（今延平北路七、八、九段）在民國59年被劃入滯洪區，七、八、九段實屬禁建區，當地鮮少有公共建設，唯一的建設只有越築越高的堤防，直到員山子分洪道完工後，社子島才免除淹水噩夢；雖然不再淹水，但因社子島過去是禁建區，建設相對落後。
實際上，社子地區只有社子島被劃入滯洪區，該範圍才有淹水問題，葫蘆堵與社子不僅都常年無恙，生活機能也已成型，只不過受區域相鄰之累，揹負淹水的壞印象。
整個社子地區因歷史包袱所限，不動產在全北市都算相對低價，96年通河西街的「杜拜」，以39萬坪創區域新高，但開價缺乏實質支撐而賣掛，據傳該案今年底將再推出，預估會再以新天價問世；同年相繼推出的還有「御庭」、「飛騰禮鄰」，價格都相去不遠。即使98年公開的「名華園」，也只有35萬坪左右。
社子房市並非欠缺炒作題材，只是題材雷聲大雨點小，最後都不了了之，所以市場反應冷淡，包括觀光賭場、輕軌捷運、淡水曼哈頓等政策，泰半流於口號，鼓舞房價效果有限。使社子房價躍升的原因，仍是推擠、跟漲效應所帶動，在市中心房價節節攀高下，外來客逐漸遷入本區，社子房市竟出現難得的熱鬧景象。
光是在今年，就陸續有「台北家悅」、「京水」、「吉美悅河」等預售案出現，開價逐案高出10萬坪，分別為43萬坪、53萬坪、63萬坪，銷況尚算平穩，打破過去只有成屋才賣得動的魔咒。不可諱言的，像「京」案與「吉」案能超越區域行情的原因，盛行大台北多年的『河岸景觀』題材也是優勢之一。
口號多落實少區域苦候甘霖
雖然社子地區房價大幅上揚，但環境卻未見實質提升，歸根究底，還是老話一句：政策未落實！從最早的『博弈渡假村』，再到『社子曼哈頓』，以及『捷運社子線』等案，現階段若不是胎死腹中，就是紙上談兵。
諸多計畫中，以『社子曼哈頓』步伐最快，該案聚焦在社子島（即延平北路七段及七段後區域）開發上，總開發約240公頃，將劃分住宅、商業、產業服務、娛樂及遊樂等五大使用分區，仿造另一座紐約的曼哈頓；然行政院經建會雖然早就通過該計畫，台北市長郝龍斌也多次宣示，甚至要把整個社子島墊高8.15公尺，但目前還是說的多、做的少，僅有『社子大橋』進入施工階段。
至於採輕軌建置的『捷運社子線』，則是『阿婆生子』，還有得拚，與社子線同一路線的『天母輕軌』，市議員甚至建議從天母延伸到石牌與唭哩岸，市長亦當眾允諾，不過主線都還沒著落，延伸支線的支票未免開得過早。
與社子相比，『北投士林科技園區』（以下簡稱士科）計畫算是幸運的，已從規劃前進到執行層次，只是實施進程仍不脫延宕的毛病。北投士林科技園區位在士林和北投交界處，包括外雙溪以南、承德路東西之二側土地，以及外雙溪以北、文林北路、承德路所圍地區及承德路以西沿基隆河一帶的農業區，面積總計約194.29公頃，欲連接內科及南軟，成為台北市的科技走廊。
由於內科及南軟的成功經驗，讓士科未演先轟動，但據市府表示，因工程進度落後、區段徵收爭議，目前已重新修正士科發展時程規劃，一、二期區段徵收及發還抵費地，已分別延至2014年6月、2017年9月，故第一期拆遷戶專案安置住宅，居民最快要到2014年底才可入住，至於招商時間及開發商招募計畫則仍不得而知。
弱勢區域建設延宕，令各個區塊的房產價差持續拉大，整個士林區房市也形成價格及產品M型化，正天母、士林官邸重劃區與廢河道新生地、社子相比，價格及產品皆天差地遠，猶如台灣城鄉發展差距之翻版。然士林各區塊都擁有獨自特色，具備豐厚的發展潛力，惟政令如何達陣，平衡區塊發展，或許需要更具魄力的行政手段，讓士林成為多元而豐富的城鎮，而非久久苦等政策支票兌現。
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士林區大致可分作九個不同區塊，分別是北士林的陽明山管制區、外雙溪管制區、天母地區、忠誠路一帶（新天母）、芝山地區，以及南士林的舊市區、廢河道新生地、士林官邸重劃區和社子地區；若從南北兩端作比較，北士林區域質感較為優越，房價明顯高於南士林。
從近年推案觀察，因區域質感差距，豪宅案大多集中在北士林，惟近年崛起的士林官邸重劃區，以特殊的歷史背景與風水因素，成為南士林唯一的豪宅區塊；另質感相對較差的社子地區，今年竟出現大台北風行多年的水岸景觀住宅，例如「京水」等案，大膽挑戰市場之接受度，不過其能順利完銷，與相對低價仍脫不了干係。
再看到產品變化，早從95年時，高檔換屋路線，或作大坪數規劃的產品與日俱增，小坪數產品比重下降，這種現象一直延續至今年不僅未有改變，高檔產品單、總價甚至越墊越高，單戶總價逾億已是常態，例如陽明山與外雙溪管制區、正天母與新天母、士林官邸重劃區等處，都能見到這類產品的蹤跡，而該產品也成為推升士林房價主要動力。
最後看到預售屋及新成屋變化，整體來說，預售仍是士林推案銷售的主要形態，不過今年社子地區接連出現三件預售案，以順銷宣告社子預售市場已然開啟，而其箇中原因，不外乎市中心高房價推擠效應，購買者當然幾乎是區外客；區外客現身社子，彷彿預告社子房價可能有爆發性成長。
至於各區塊房市發展與現況為何，以下為您一一作分析：
壹、北士林一、陽明山管制區
明山舊名草山，因早年蔣介石推崇王陽明思想，遂更名為陽明山，現為民眾出外遊歷的主要去處之一，如擎天崗、冷水坑及竹子湖等地，每逢假日或時值花季，總是遊人如織；然因本區隸屬於國家公園管轄，又設有多個生態保護區，可建用地相當有限。基於上述因素，本區歷年推案屈指可數，個案取得建築基地的狀況也較為特殊，再加上在此購屋者也並非一般客層，所以實際行情相當難以估算。也正因如此，坊間早有店頭專門仲介陽明山房屋交易為業。
民國94年間，東家機構與璞園建設在標得美軍宿舍及ICRT舊址其中一部份土地後，基地約有兩千餘坪，當時合作推出別墅社區案「過院來」，該案挾著產品稀有性及李天鐸設計等訴求，即使每戶總價逾億，但仍叫好又叫座。
翌年潤泰建設與龍潤建設合作推出「陽明帝景」，龍潤出地而潤泰獨攬工程，產品混有公寓與別墅，單價約68萬坪；但說起「陽」案建地來源，則別有一番故事。二戰後政府播遷來台，老蔣批了陽明山一塊三千多坪的地給飛虎將軍陳納德興建房舍，房舍後來為其遺孀陳香梅所有。然這塊地經過多次易手，宏盛建設購入後又賣給義美高尚志三兄弟，最後才被政商雙棲的立委黃綿綿孫子黃文顥買下。
這件推案的始末，顯示本區推案的幾項特點：一是建地取得不易，二是基地為名人故居是常見的特色與訴求。
正因建地難尋，所以在前述兩件個案後迄今，區內個案基地都不大，且因住二用地容積限制，產品多規劃為公寓或別墅，惟近兩年別墅產品已不多見。97年2月，中庸一路電梯公寓案「草山硯」，開價68萬坪，戶數僅有9戶，供給量一直不大。今年目前唯一還在線上銷售的個案「菩方田」，則是私人別墅用地所改建，同樣是公寓產品，戶數約30戶，均價已躍上90萬坪。
本區未來的焦點，應是落在『美軍宿舍群』上。民國五○年代興建的美軍宿舍群，位於文化大學後山的『山仔后』地區，占地約19公頃，原為韓戰爆發時，給予第七艦隊官兵居住之處；美軍撤離後便閒置未用，近年來地主台銀亟思委外開發，數度傳出要以BOT模式，興建別墅及餐廳等建物，地目也已從住二變更為特定住宅區，可作住宅或商業區使用。
台銀開發計畫揭露後即遭受輿論群起撻伐，原訂今年6月招商也臨時喊卡，更有立委呼籲應保存原有文化資產，要北市文化局從嚴審察，然台銀態度依舊強硬。目前該開發案之存亡，端視台北市文化局審議委員會是否同意把『美軍宿舍群』納為文化資產保存；倘開發計畫過關，將是陽明山罕見的大面積土開案。
二、外雙溪管制區
士林外雙溪。
陽明山與外雙溪一帶住宅，同樣給人高貴不凡的感受，但陽明山獨特之處，在於風水穴位、山野幽邃與林木蔥鬱之景緻，而外雙溪則是以人文氣息勝出，尤其是故宮、東吳大學與暫時關閉的中影文化城，再加上低密度的住宅分佈，大多為別墅或公寓，大樓社區極少，無市區慣有的擁擠和壓迫感，都為本區房市加分不少。
本區地段稍偏，生活機能不佳，但仍不乏固定客層青睞，房價穩穩上漲。94年的連棟別墅案「至善別墅」，開價38萬坪，隔年公寓案「至善心賞家」受房地產榮景之賜，大幅跳到55萬坪，及至98年2月，電梯公寓案「懷墅」開價68萬坪。
同年年11月，「懷」案對面的個案「御墅林溪」公開，價格攀上79萬坪；這類單層單戶的公寓型產品，大抵搭乘景氣順風車扶搖直上，不過區內的別墅型產品漲幅則更甚於公寓，原因就在於稀有性。94年的「至善別墅」每坪單價僅38萬，但據悉附近48巷底的獨棟別墅「國硯」，未來開價可能挑戰120 萬坪。
由於故宮路兩側幾乎是住二用地，在容積率有限、且建地越來越少的情況下，近年個案多規劃為公寓型產品，別墅型產品更是物以稀為貴。
地區（正天母）
天母新光三越。
對於正天母的地理範圍，向來有各種不同的看法，其大致位置，約在天母東、西路，以及中山北路六段尾與七段一帶。日據時代，日人中治稔郎在今中山北路附近興建『天母神社』，祀奉『日照大神』（日本信仰中地位最崇高的女神，傳為天皇始祖），中治稔神把神社周邊區域經營得有聲有色，各個商家店名、館驛，乃至溫泉，均統一冠上『天母』名號，天母地區繁榮與知名度就此展開。
二戰後，美、日僑校及許多國家的大使館紛紛落腳此處，外籍人士也聚居於此，處處洋溢異國風味，而天母寧謐的環境與較高的綠地覆蓋率，已成為國人最理想的居住地段之一。從日據時代以來，由於居住在天母的民眾社經地位接近，天母居民早已培養出極高的『社區意識』，彷彿自成一個國度，認同度高、團結、凝聚力強是此處居民的特性。
這項特性也展露在房市上，通常老天母人都離不開天母，生活如此，換屋置產亦然，區域型客戶是此區房市常見的主力之一；所以傳聞部份個案甫一推出，就被當地民眾掃光，也是無庸置疑的。
上述種種特點支撐著天母房價，成為士林全區之指標。天母房價易漲難跌，93年間，「遠雄陽明」以58萬坪天價開出，反應依然不惡；95年7月，「躍天母」一舉將單價推出7字頭，但兩個月後，「靜觀」更開到87萬坪。當年這種三級跳的價格，也只有正天母能夠孵育。
96年的豪宅產品「中山北路七段77號」，以每坪破百萬的天價掀起一波熱門話題，隨後「皇翔天母」同樣開出百萬單價，但當時這兩個個案地段與產品特殊，並非一般個常見的行情；這類豪宅案儼然成為一股風潮，此後類似的個案屢見不鮮，單價也不斷突破前高，例如97年相繼推出的「天母紘琚」、「天母一莊」等案，單價百萬已是稀鬆平常。
97年下半年因遭逢全球金融海嘯衝擊，區內房價面臨短暫修正壓力，但98年下半年後，房市驚人活力再現，先後推出的「玖住章」、「聯上聽瀑」單價均破百萬；但更具話題的則是國泰建設在99年推出的「國泰天母」，該案開價145萬坪，每戶總價約2億元，短短約一個月的時間即銷售完畢。
98、99兩年內單價百萬的建案多半臨主幹道，或有特殊訴求及規劃，位在巷弄裡的個案則單價開在68至90餘萬不等，各別建案價差擴大不由分說。及至今年，因奢侈稅籠罩及建地難尋，僅有「天母御莊」一案，但其單價220萬坪，每戶總價至少4億以上，還是夠嗆人的了；然「御莊」能開出高價的原因，是地段與規劃特殊，一般個案難有這個行情。
近幾年來，正天母內幾乎看不到中、小坪數產品，清一色是大坪數或豪宅、別墅型產品，首購客族可以說完全無法進入本地。
雖然天母商圈空置率居高不下是不爭的事實，外界甚至以『沒落』字眼形容，但對天母人而言，寧靜、單純的居住環境遠勝於嘈雜喧鬧，甚至有不少居民據此原由反對興建捷運輕軌；所以天母商圈無法進一步發展，天母人顯然不以為意，當然也無損於當地不動產市場。
四、新天母
相對於正天母地區，以忠誠路為軸心輻射向外發展的新天母地區，算是『廣義的天母』，地域發展與正天母可謂唇齒相依；雖然新天母與正天母質感仍有一段差距，但大葉高島屋帶動周邊商業活動，以及天母運動公園都為本區加分不少，且兩個區塊發展關係日趨緊密，不少民眾已鮮少會去細分兩地區別。
近年新天母房市表現越來越亮眼，而與正天母相同的是，主幹道與巷弄內房價都有不小的落差；枝葉扶疏的林蔭道路：忠誠路一、二段與士東路都是房價相對高的地段。97年間位於忠誠路二段的「東騰天母」，開價直接站上百萬，創下區域新高，然因公開不久即受到金融海嘯波及，預售階段一戶未賣，今年轉為成屋後重啟銷售，不僅全數售完，開價還漲到140萬坪。
至於巷弄內的個案開價，99年上半年時每坪開價大多在七十餘萬左右；99年底在忠誠路推出的「無相」，訴求名建築師設計，每坪單價高達120萬，據傳成交至少也要九字頭，遠遠超過區段行情，雖然區域客無法認同，但卻仍順利完銷。不過「無相」實屬特例，由於該案甫公開時，正逢市場追價之高峰，又幸運的在奢侈稅前展開強銷，才能創造如此佳績。
另值得一提的個案是今年8月公開的「裡參道」，該案雖鄰近市場，但座向正面蘭雅公園及忠誠路，以翠綠遼闊的景觀擄獲區域客認同，雖然開價140萬坪仍悉數售罄，說明本區區域客頗具雄厚購買實力，但前提是建案須規劃得宜。
近年區內產品走向與正天母頗有雷同之處，個案多規劃為大坪數，像97、98年的「天母光點」、「mini行館」等套房個案，至99年就已不復見。
五、芝山地區
芝山地區大致範圍是外雙溪、磺溪溪流所圍之三角區塊，早年本區發展腳步較慢，區段質感欠佳，房價相對較低，因此有不少換屋型產品；生活機能方面則尚可，較早進駐營運的家樂福及周邊商家，大致能滿足生活所需。
本區不動產大翻身，95年是個重要的分水嶺，其中捷運芝山站更是功不可沒。當年市場強力炒作土地短缺及捷運題材，芝山新案開價從94年的4字頭，在95年一舉跳上6字頭。97年璞真建設把本區房價再帶上層樓，其位於磺溪街的「璞真MILORD」，開出93萬坪高價，順逢馬英九勝選慶祝行情，短短一星期內就預約一空。
不過該案有品牌及產品設計優勢，加上公開時間點捉得好，否則當時以該地段而言，實在難拱出這麼高的行情，且97年下半年景氣走下坡後，區內推案就賣不太動。
98年5月，太平洋SOGO百貨正式開幕，營運意外快速上軌道，短時間內就與天母新光三越及高島屋互別苗頭，進而帶動周邊商業活絡，加上附近地段質感已大有改善，房價蠢蠢欲動；當年年底，國揚建設在中山北路六段、忠誠路口所籌畫的都更案「國揚天母」，為本區房價推上每坪百萬之列，並創下二十天完銷的紀錄，平均每天賣出一戶，旋為當時熱門話題。
99年底，福國路上「天母築萃」以110萬坪刷下區段新高，爾後又上調至120萬坪；不過「築萃」地段與環境質感實不能與「國揚」相比，其創新高的背景，受惠於國內房價不斷上漲才是主要原因。
貳、南士林六、舊市區
自外雙溪以南，由中山北路以西和基河路以東所圍成之區域，以及捷運劍潭站周邊即為舊市區，為士林發展較早、商業氣息最濃厚的區域；但由於建物大多老舊，街廓凌亂，過去一般住宅房價並不高，反倒是店面十分火熱，尤其是中正路、文林路及士林夜市一帶店面更是搶破頭。
96年恭逢國內房地市景氣上升波段，本區當然也未缺席，加上捷運題材不斷升溫，促使士林、劍潭周邊房價持續飆升，當年鄉林建設就在近劍潭站、基河路上推出「鄉林層峰」，每坪單價竟高達73萬，雖然價格高得嚇人，但卻掀起區內個案比價潮，鄉林遂成這波房價揚升的推手之一。
雖然舊市區不動產行情飛躍性成長，但因市區建地開發幾乎飽和，所以從97年至98年6月為止，本區都無新案面世。直到97年7月，都更案「樂揚文林苑」未公開，價格一路喊至68萬坪，不過該案因無法平息『釘子戶』風波，爭議不斷，最後竟演變為政治議題，至今仍未動工。
97年因金融海嘯銷售受波及，而於99年3月重推的「長虹虹頂」，反而因禍得福，開價漲至150萬坪，然因該案地段及景觀特殊，區內其他個案無法依樣畫葫蘆。同年7月，文林路上推出小坪數產品「囍堂」，開價78萬坪，因區域客難認同價格，所以賣到今年年初才結案。
整體而言，舊市區推案雖少，但從近5年來推案觀察，區內產品類型是較為豐富的，從小套房、換屋型及大坪數產品都有。然舊市區幾乎沒什麼素地，老舊建物拆除改建應是未來主要的案源，較指標的個案如士林夜市「金雞廣場」，以及「光華戲院」等案；其中興富發所有的「金雞廣場」都更案，已籌備多時，未來將改建為住、商混合大樓，而其開價也應該會續創區域新高。
七、廢河道新生地
中正路一帶。
此區指基隆河與外雙溪匯流沖積之處，與舊市區相接壤，但在地理區區分上實有難度，為了以便劃分，承德路四段與天文館、美崙公園以西之區域泛稱作新生地。
本區又可藉中正路切割為南、北兩端，北端質感、房價相對較高。96年鄉林建設在北士商、陽明國中附近推出「鄉林陽明」，開價75萬坪，當然又是遠高於區段行情，因此拉長銷售期；而99年公開的「圓山帝標」，則開價88萬坪，惟該案可售戶數甚少，指標性不足。
北端多公用地，推案難度高，南段雖然多住宅用地，但也幾乎開發殆盡，老公寓遍布，推案量實在有限；雖然南段質感較北端差，但生活機能倒十分充足，街道內仍有不少商家。若以房價行情論，除了臨中正路、承德路等主幹道街廓房價行情較高外，前港公園、百齡國小四周因小環境較優，行情也較高，不過因周遭都是公寓，想推案也只能花時間從都更著手。
96年在大南路以北、承德路巷內的「當代MOMA」，開價50萬坪，翌年「當」案附近的新案「麒麟門」，開價57萬坪，兩案可能都是想捉區域客緣故，開價都算符合區域行情。
本區經歷一年推案空窗期後，99年隨著大環境向上，個案「餘白」開價也直接站上七字頭，但銷售期近一年；今年8月，地段相對較偏的「荷茂六荷」也開出72萬坪高價，惟銷售期間卻逢全國房市成交急涷，本案多少受到波及。
八、士林官邸重劃區
士林官邸公園。
昔為老蔣居所的士林官邸，在重劃及釋地之後，就一直是房地產重要焦點。士林官邸重劃區擁有的不單單是豐富的歷史意涵，或是周邊廣闊的綠帶，坊間盛傳該地正是『龍穴』所在，或許才是為人樂道之處。
『帝王風水』讓士林官邸重劃區，成為全國唯一以元首故居與龍穴為號召的重劃區，無疑將成為最受矚目的新興豪宅聚落。95年間，台灣金聯標售區內一塊約1千1百坪的土地，鄉林建設經議價取得後推出「鄉林官邸」，每坪喊價300萬元，但過於高調引來市政府質疑適法性，市長郝龍斌甚至罕見喊話，強調該地不得作住宅使用。
誠然，該地屬於『特定商業區』，只能作為『一般事務所』使用，但個案違反分區用途而延燒至首都市長層級，也是歷來少見，主因除宣傳太過外，官方不想被扣上縱容建商炒作房價的帽子也是因素之一。
事實上，士林官邸重劃區房產價格不菲，並非信口開河、亂喊一通即可促成的，風水、歷史與環境因素只是部份原因，區內建物限建嚴格致使供給稀少，也是導致價格居高不下的重要理由。由於士林官邸重劃區屬低密度開發，住宅區土地又只有7千坪，建蔽率40％，容積率也僅120%，建築限制高度17.5米，而商業區225%，限高24米，由此觀之，未來區內戶數供給將十分有限。
正因如此，區內個案一直是『價不驚人死不休』，例如99年的「天子」，表價190萬坪，雖然比「鄉林官邸」相對『平實』，但仍令人嘆為觀止。區內醞釀中的個案還有高雄聯上開發的「涵玥」，雖然戶數僅有3戶，但以總銷14億推算，平均每戶竟逼近3.7億元。
另外，東岩建設與欣瀚建設也緊鑼密鼓籌備個案開發，其中據傳欣瀚建設自行整合的土地就逾3千坪，將是未來區內最具指標性的建築業者。
九、社子地區
社子地區位在士林西南側，地理區域包括社子島、葫蘆堵與社子；延平北路五段為社子，五段至七段間為葫蘆堵，七段以後為社子島。社子原為離岸沙洲，民國53年時政府整基隆河，將舊稱『番仔溝』（約在今國道一號重慶北路交流道附近）的地區填平，從此社子便成為一個長狀半島。
但台北市都市擴張快速，不少中南部移民與台北市民落腳在房價低廉的葫蘆堵與社子一帶（即延平北路五、六段），形成現在擁擠老舊的建築景觀，區域質感一直無法提升。
延平北路五、六段開發近飽和，人口又進一步往七段以後擴張，在社子島上蓋起大量的違建，但社子島（今延平北路七、八、九段）在民國59年被劃入滯洪區，七、八、九段實屬禁建區，當地鮮少有公共建設，唯一的建設只有越築越高的堤防，直到員山子分洪道完工後，社子島才免除淹水噩夢；雖然不再淹水，但因社子島過去是禁建區，建設相對落後。
實際上，社子地區只有社子島被劃入滯洪區，該範圍才有淹水問題，葫蘆堵與社子不僅都常年無恙，生活機能也已成型，只不過受區域相鄰之累，揹負淹水的壞印象。
整個社子地區因歷史包袱所限，不動產在全北市都算相對低價，96年通河西街的「杜拜」，以39萬坪創區域新高，但開價缺乏實質支撐而賣掛，據傳該案今年底將再推出，預估會再以新天價問世；同年相繼推出的還有「御庭」、「飛騰禮鄰」，價格都相去不遠。即使98年公開的「名華園」，也只有35萬坪左右。
社子房市並非欠缺炒作題材，只是題材雷聲大雨點小，最後都不了了之，所以市場反應冷淡，包括觀光賭場、輕軌捷運、淡水曼哈頓等政策，泰半流於口號，鼓舞房價效果有限。使社子房價躍升的原因，仍是推擠、跟漲效應所帶動，在市中心房價節節攀高下，外來客逐漸遷入本區，社子房市竟出現難得的熱鬧景象。
光是在今年，就陸續有「台北家悅」、「京水」、「吉美悅河」等預售案出現，開價逐案高出10萬坪，分別為43萬坪、53萬坪、63萬坪，銷況尚算平穩，打破過去只有成屋才賣得動的魔咒。不可諱言的，像「京」案與「吉」案能超越區域行情的原因，盛行大台北多年的『河岸景觀』題材也是優勢之一。
口號多落實少區域苦候甘霖
雖然社子地區房價大幅上揚，但環境卻未見實質提升，歸根究底，還是老話一句：政策未落實！從最早的『博弈渡假村』，再到『社子曼哈頓』，以及『捷運社子線』等案，現階段若不是胎死腹中，就是紙上談兵。
諸多計畫中，以『社子曼哈頓』步伐最快，該案聚焦在社子島（即延平北路七段及七段後區域）開發上，總開發約240公頃，將劃分住宅、商業、產業服務、娛樂及遊樂等五大使用分區，仿造另一座紐約的曼哈頓；然行政院經建會雖然早就通過該計畫，台北市長郝龍斌也多次宣示，甚至要把整個社子島墊高8.15公尺，但目前還是說的多、做的少，僅有『社子大橋』進入施工階段。
至於採輕軌建置的『捷運社子線』，則是『阿婆生子』，還有得拚，與社子線同一路線的『天母輕軌』，市議員甚至建議從天母延伸到石牌與唭哩岸，市長亦當眾允諾，不過主線都還沒著落，延伸支線的支票未免開得過早。
與社子相比，『北投士林科技園區』（以下簡稱士科）計畫算是幸運的，已從規劃前進到執行層次，只是實施進程仍不脫延宕的毛病。北投士林科技園區位在士林和北投交界處，包括外雙溪以南、承德路東西之二側土地，以及外雙溪以北、文林北路、承德路所圍地區及承德路以西沿基隆河一帶的農業區，面積總計約194.29公頃，欲連接內科及南軟，成為台北市的科技走廊。
由於內科及南軟的成功經驗，讓士科未演先轟動，但據市府表示，因工程進度落後、區段徵收爭議，目前已重新修正士科發展時程規劃，一、二期區段徵收及發還抵費地，已分別延至2014年6月、2017年9月，故第一期拆遷戶專案安置住宅，居民最快要到2014年底才可入住，至於招商時間及開發商招募計畫則仍不得而知。
弱勢區域建設延宕，令各個區塊的房產價差持續拉大，整個士林區房市也形成價格及產品M型化，正天母、士林官邸重劃區與廢河道新生地、社子相比，價格及產品皆天差地遠，猶如台灣城鄉發展差距之翻版。然士林各區塊都擁有獨自特色，具備豐厚的發展潛力，惟政令如何達陣，平衡區塊發展，或許需要更具魄力的行政手段，讓士林成為多元而豐富的城鎮，而非久久苦等政策支票兌現。
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