去年房數移轉 8年新低

2012年 02月04日

【馮牧群╱台北報導】房市交易冷颼颼，2011年全台建物買賣移轉棟數創8年來新低，內政部統計處公布僅36萬1704筆，比2008年金融海嘯的37.9萬棟更少。房仲業者則樂觀表示，市場觀望氣氛已轉淡，年後看屋人數已回升，今年交易量預估可回升至38萬棟。

大台北明顯衰退

代表房市交易熱度的全台建物買賣移轉棟 數統計結果昨出爐，去年全台交易量僅約36.1萬棟，較2010年減少11％；12月為交易量僅剩2萬6138棟，連續6個月在3萬棟以下；若以區域觀 察，衰退幅度明顯的是台北市與新北市，減少幅度分別為21％及22％，以自住為主的中南部市場，則表現相對穩定。
政治大學地政系教授張金鶚對房市交易量縮11％的結果並不意外，他表示，市場觀望氣氛仍濃厚，房市表現是「量先價行」，大台北地區交易量降溫後，今年就會面臨房價下修，中南部地區交易量較穩定，還能支撐住價格，因此受到影響較小，整體來說，今年房市會有更明顯的反轉趨勢。

「今年可望回溫」 全國不動產董事長葉春智則樂觀看待今年房市，他表示，最近看屋人數逐漸增多，今年市場應是價格微幅下修、交易量回升，預估全年建物買賣移轉棟數可回到38萬棟水準。
住新北市的上班族Betty說：「最近不少專家和學者都預測房價已觸頂，今年會開始降價，期待能盡快完成買房夢想。」

社論－推動實價課稅 落實居住正義

中國時報 / 記者：中國時報 / 台北報導 / 2011-12-14

　馬英九總統日前下達動員令，攸關「居住正義」的五大法案昨日終於經立法院三讀通過，值得肯定。不過，這五大法案過關只是邁向「居住正義」的第一步，因為不動產「實價登錄」距離「實價課稅」仍有漫長的路要走，唯有落實「實價課稅」才能真正實現「居住正義」，因此朝野仍須努力。

　攸關「居住正義」的五大法案包括《不動產經紀業管理條例》、《地政士法》、《平均地權條例》、《土地徵收條例》、《住宅法》等，前三項法案主要與 不動產實價登錄有關，規範不動產交易完畢後三十日內要以實際成交價格登錄；《土地徵收條例》修法重點是土地徵收以市價取代公告地價；《住宅法》草案重點則 是明定一定比率的社會住宅，只租不售，以保障弱勢者的住居權。

　為落實「居住正義」，馬總統在「黃金十年」願景中指出，不動產交易將實價登錄，並逐步推動實價課稅；民進黨主席蔡英文在「十年政綱」中宣示將針對 非自用住宅分階段實價課稅，推動土地、房屋交易所得合一之不動產交易所得稅。不過，五大法案的立法進度幾乎停擺，民間團體一度質疑朝野「玩假的」。

　如今在馬總統號召下，五大法案趕在休會前一天通過，算是給了選民一個交代。依《住宅法》規定，社會住宅應至少提供十％以上比例出租給低收入戶、六十五歲以上老人及身心障礙者，弱勢者的居住權總算有了最基本保障。爭議較大的《土地徵收條例》修正案最後依行政院版過關，雖然最後也採納部分農民團體的意見，不過，對徵收農地的聽證程序設下諸多條件，農民團體認為無法杜絕浮濫徵收的問題。

　事實上，五大法案幸運全數過關，並不代表「居住正義」立刻實現，因為《不動產經紀業管理條例》等三法完成修正，只是不動產「實價登錄」的第一步， 而現階段的「實價登錄」不等同於「實價揭露」。依立法院通過的版本，規範經營仲介、代銷業者、地政士在簽訂買賣契約書並辦竣所有權移轉登記後卅日內，向中 央主管機關以區段化、去除門牌、地號、建號的成交案件實際資訊。屆時是以區段平均價公告之，並非每戶交易價格「實價揭露」，效果已大打折扣。

　長久以來，不動產稅制由於未依「實價課稅」，投機客炒房獲取巨大利益卻只繳很少的稅，不僅助長了房價飆漲，也成為擴大貧富差距的幫兇。依監察院調查，富豪買賣帝寶豪宅，獲利達一點七三億元，若以自用住宅計，土增稅與房屋交易所得稅共須繳一百多萬元，負擔的稅率只有百分之一，這樣的租稅制度，民眾能麼看得下去？如此不公不義的租稅制度，已到了非改不可的關鍵時刻，如今立法院通過相關法案，只是踏出「實價登錄」的第一步。

　為了抑制房價飆漲，執政黨其實做了努力，但是還不夠。讓我們檢視一下六月一日起實施的奢侈稅。 內政部十一月底公布「第三季住宅需求動向調查」，台灣地區房價所得比高達九點二倍，比上季上揚；其中，台北市房價所得比為十四倍，市民必須不吃不喝十四年 才買得起房子。這項統計顯示，奢侈稅的效應迄今不明顯，民眾購屋負擔並未大幅減輕。奢侈稅開徵後，各地贈與案件有增加趨勢，許多投機客改以贈與方式轉手再 賣，可適用較低的贈與稅率，又可以歸避高額奢侈稅，難怪奢侈稅的成效不彰。

　任何改革都免不了遭遇既得利益者的反彈，如果遭遇反彈就退縮，很快就被看破手腳。這次在馬總統下達動員令之後，「居住正義」五大法案終於過關，確 實展現了執政黨推動改革的決心。不動產「實價登錄」是「實價課稅」的基礎，這一步若跨不出去，就甭提「實價課稅」了；可以想見，實價登錄之後，未來要進一 步落實「實價課稅」，勢必遭遇更大的阻力。我們期盼，未來新當選的領導人，能展現更大的決心與魄力推動「實價課稅」，建立公平的不動產稅制，真正落實「居 住正義」。

劉憶如：實價課稅 不會倉卒上路

中國時報 / 記者：仇佩芬、鐘惠玲 / 台北報導 / 2012-02-03

馬英九總統今天將約見新任財政部長劉憶如，討論未來內閣財政施政重點。總統府表示，馬英九與劉憶如將溝通如何使國內稅制合理化；劉憶如表示，不動產實價課稅需有配套措施，不會倉卒上路。對外傳要研擬開徵資本利得稅，府方與劉憶如都否認。

　經建會主委劉憶如則表示，下周一將與財政部同仁舉行內部會議，討論後續是否要召開「財改會」。至於實價登錄七月上路後，何時推行實價課稅，劉憶如強調，實價登錄是第一步，但配套措施很重要，若沒有研擬妥適，不會倉卒行事，因此不會馬上談實價課稅。

　對約見劉憶如溝通重點，府方表示，並不是明確指示研議開徵證券交易所得稅，而是討論如何使國內稅制更為合理化，針對資本利得稅問題，將研擬在現有的土地增值稅與證券交易稅等基礎上，以落實公義社會原則為目標，就稅制合理化做進一步研究。

　劉憶如昨晚鄭重澄清，她的眼傷逐漸復原，今日才會與馬總統會面，昨日已有先通電話，總統主要是關心她的眼睛傷勢復原情況，但對話中並沒有討論到課徵資本利得稅。

　劉憶如表示，稅改與金改是持續工作，台灣沒有資本利得稅，但現實施的證交稅或奢侈稅，都有類似概念。證所稅是最佳（first best），證交稅則是行之有年的次佳（second best）；經濟學有所謂的「柏拉圖最適境界」，也有次佳理論，除了最佳情況，也有政治現實，所以往往很多稅賦都是次佳情況。

　劉憶如轉述說，總統指示稅改要符合公平正義，但同時不要讓大家誤會為富人與窮人間的階級對立。關於富人繳稅比重的相關問題，她上任後，先搜集臨近國家富人繳稅的資料後再進行研究。

　對實價登錄與實價課稅，劉憶如解釋，以前的交易，如果沒實價登錄要怎麼處理，或持有多年的農地又該怎麼辦理，這些相關議題沒有具體討論之前，「不可能奢言實價課稅，那並不實在」。

選後房市買氣緩步回升，北市中心最搶手，郊區重劃區、新北修正壓力大

北市中心最搶手，郊區重劃區、新北修正壓力大

　　不畏歐債難題未解、信評機構頻頻調降主權債信，全球各國股市逆勢硬挺上揚。外在環境衝擊的邊際效益快速遞減，再加上國內大選底定，政經政策的變動因素消除，致使選後房市快速擺脫低迷買氣，預計2、3月可恢復2成左右的成交動能。

　　台北市市中心的房價明顯受到激勵，根據永慶房產集團研展室統計，台北市中古屋每坪成交均價單價53.2萬元，較去年12月微揚2.7萬；新北市中古屋房價每坪成交均價29.5萬元，修正1萬。台中、高雄價格則維持平盤。

　　台北市、新北市元月房屋成交量雖然受選舉及春節的雙重影響，但較去年2月（農曆新年）僅有一成左右的量縮，可見買氣已逐漸回穩。惟台中、高雄仍以自住客為主，長假加上觀望氣氛濃厚，以致較去年2月成交量縮約兩成。

　　永慶房產集團研展室資深研究員黃舒衛表示，台北市價格提升，主要由於選後市中心買方的心態明顯轉趨樂觀，創高價的比例躍升2倍以上，願意加價的幅度提高。另一方面，外圍低價區的成交量縮幅度超過市中心，因此間接拉抬台北市成交均價。

　 　新北市的買氣一向穩定，但受合宜住宅的政策發酵、建商帶頭折價的預期心理夾擊，供給量過大的價格修正壓力一直揮之不去，因此價格小修4.5％。黃舒衛提 醒，新北市最主要的購屋族群從39％滑落至32％，是去年2月以來新低，在居住正義的政策大旗之下，新北市部分區域的首購族縮手的比例會增加，價格還有調 整空間。

台中、高雄價穩量縮

　　台中市、高雄市元月中古屋市場受市場前景不穩的影響，再加上長假效應，民眾出遊、業者休假的狀況超過往年，房市反應氣氛冷清，無論是客戶詢問度、帶看量都低於往年。

　　黃舒衛分析，中南部的住宅市場以自住客為主力，而且置產客對於目前的投報率相當在乎，造成買方考慮的時間拉長，使市場氣氛較為沉寂。但商用產品，如：店面、旅館，在未來「陸客自由行」政策的預期開放之下，來客量有倍數翻多的機會，租金提升可期，反而是值得佈局的產品。

修正格局難免 建議及早進行產品調整

　 　黃舒衛指出，美國的低利政策從2013年終延至2014年底，等於宣告以調升房貸利率擠壓房價泡沫的威脅減低。再加上兩岸關係仍有很大的改善空間，投資 環境看好，首購、置產買方的信心重新被燃起，讓房市向下修正的壓力大減，也鼓舞建商一掃先前壓抑氣氛、積極推案。惟歐債的未爆彈未除、房價所得比屢創新 高，而且政府居住正義政策多管齊下，合宜住宅吸引大量首購族，現階段恐將使自住買方暫時卻步、觀望，甚至觸動投資客趁市場緩步回溫之際，折減獲利出場，都 將是部分供給量大的區域領先下修價格的關鍵。因此台北市郊區重劃區房價調整5％、新北市精華區房價調整5％~10％、重劃區下修10％~15％的機會仍 大，全台房市走向M型化消費趨勢，整體環境的嚴峻條件，考驗區域、產品的個案表現。黃舒衛建議有購屋計畫的民眾首選生活機能完整或交通條件便利的區域產 品。尤其新北市近合宜住宅計畫的區域，公寓、中古大樓等首購產品未來受價格破壞的影響大，值得屋主注意。

房市退燒 80坪豪宅分2戶賣

房市退燒 80坪豪宅分2戶賣
總價下修 搶自住客市場
(2012年 02月03日)

【周承諺、林帝佑╱台北報導】去年奢侈稅上路、大環境衝擊房市買氣低迷，代銷業者及建商規劃產品更謹慎，1年前猛推豪宅產品，現在則「卯起來」更改產品、縮小坪數，希望貼近自住客購屋需求。業者評估，台北市主流推案坪數將從80~120坪，縮減到40~80坪，非精華地區卻創天價的「假豪宅」將逐漸減少，總價1000~4000萬元產品，自住客較能接受。

過去台北市動輒出現80~120坪產 品，在非頂級精華地段也競推豪宅，目前買氣面臨嚴峻的考驗。創意家行銷副總經理何志正表示，去年底推出的個案「臨沂馥玉」，低樓層41坪產品銷售率佳，因 此未來高樓層的82坪將切割成2戶41坪銷售。金磚動力代銷副總經理施孝文表示，未來台北市「假豪宅」應該會逐漸減少，該公司4月將在南港銷售「長虹菁 英」，原先規劃60坪，將轉變成為25、35坪，更能符合市場需求。
永慶代銷協理何彥煒則說，除台北市精華地段產品，現在8成以上代銷業者「卯起來」改產品規劃，預計第2季尾聲，市場將釋出大量3~4房型建案。海 悅廣告研展部研究員蔡致蕙表示，位於士林北投區郊區某個案，原先坪數規劃約120坪，將下修變成80~90坪，總價變低「比較不危險」；另外有資深代銷業 者透露，新北市的新莊、淡水、林口等區的新推案，也從原先規劃的60~80坪，計畫下修為30~50坪。

逾4千萬難負擔

新理想代銷總經理黃正忠表示，以目前趨勢觀察，台北市總價1000~4000萬元、新北市總價約1200萬元3~4房產品，最符合自住民眾的需求，一般民眾難以負擔超過的總價帶。

無薪假買氣下滑 新竹縣政府建照執照預審委員會委員林政達表示，去年年底發現有些建築設計圖第2次送審是因變更設計，坪數由大轉為中、小坪數，或原本1層2戶變成3~4戶。本身是建築師的林正達表示，有承接個案原先是1層樓2戶、各75坪，後來建商卻要求變更成3戶，2戶55坪、1戶40坪，「受到無薪假以及景氣影響，尤其新竹縣市房地產，大都受到新竹科學園區工作族群的購買狀況影響，買氣不佳。」